Cuando compramos una vivienda, además del precio de la compraventa, debemos tener en cuenta los gastos asociados a esta operación y los impuestos que corresponden en España, para tener claro cuánto dinero vamos a necesitar en total.
Aprende a calcularlos y tendrás todo preparado para iniciar tu búsqueda inmobiliaria...
Antes de considerar iniciar la búsqueda de una casa para comprar, debes hacerte una serie de preguntas y ser muy honesto con las respuestas: ¿Cuál es mi situación económica y personal? ¿Tengo la estabilidad laboral necesaria para asumir un compromiso de pago a largo plazo? ¿Cuáles son los ahorros con los que cuento? ¿Mis condiciones económicas son las adecuadas para obtener la financiación?
Es fundamental que conozcas tus posibilidades y tu presupuesto para destinar a la compra de una propiedad, pues esto te ayudará a determinar si es el momento más adecuado para que compres y, además, sepas el tipo de vivienda al que podrás tener acceso. Pero... ¿Cómo se calcula ese presupuesto?
Bien, lo primero es conocer cuáles son los gastos habituales asociados a la compra de una vivienda.
Comencemos por explicar que los precios de venta de las viviendas que vemos en los portales web o en las vitrinas de las inmobiliarias no incluyen los impuestos y éstos representan el gasto más elevado asociado a la compra de una casa.
En el caso de una vivienda de obra nueva, el IVA que hay que pagar asciende a un 10%, mientras que en el que caso de una vivienda de segunda mano, en la Comunidad Valenciana, por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) será igualmente de un 10%. Si en cambio la casa es de protección oficial, el IVA será solo del 4%.
Consulta los datos de otras comunidades autónomas en este artículo de El País.
Además de los impuestos, también deberás hacer frente a otros pagos, como:
- Gastos de notaría: usualmente, entre 500 € y 1 000 €. Para más precisión, puedes utilizar la calculadora que se ofrece en este enlace: https://www.ocu.org/fincas-y-casas/herramientas/gastos-de-notaria/compra-de-una-vivienda (el número de folios es variable, pero puedes indicar 100 páginas como referencia).
- Gastos de registro de la propiedad: alrededor de un 0,15% y 0,3% del valor de la compra. También puedes hacer uso de la calculadora que aparece en el enlace anteriormente citado.
- Tasación y gastos de gestoría, en el caso de que pidas una hipoteca: Alrededor de unos 300 € para la tasación y entre 200 € y 500 € para la gestoría (sin embargo, no existe una regulación sobre estos honorarios por lo que debes consultarlo con tu banco).
- En el caso de viviendas de obra nueva, también hay que considerar los Actos Jurídicos Documentados (ADJ) que ascienden hasta un 2% según la comunidad autónoma.
En total, estimamos que los gastos añadidos a la compra de una vivienda oscilan entre un 11% y un 15%.
Es muy importante saber que, a la hora de pedir una hipoteca, los gastos no se incluyen dentro del importe a financiar. Esto quiere decir que debes tener ese dinero ahorrado y disponible.
Por otro lado, en general, los bancos otorgan hipotecas de hasta un 80% del valor de la casa, lo que implica que debes contar con el 20% que no será financiado por el banco.
Finalmente, hay algunos pagos adicionales que también conviene tener contemplados, como el Impuesto de Bienes Urbanos (IBI). La ley establece que debe pagarlo quien fuera dueño del inmueble a día 1 de enero del año en el que se produce la venta. Sin embargo, el Tribunal Supremo aprobó en 2016 una sentencia (art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales) en la que estipula que el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto correspondiente a los días pendientes hasta final de año (salvo pacto en contrario).
En total, deberías tener ahorrado entre un 31% y un 35% del valor de la vivienda para poder comprarla.
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